汉中市农村宅基地转让政策,汉中市宅基地出售买卖政策细则

为深化农村改革，加快推进我市农村宅基地使用权及其地上房屋所有权登记发证工作，根据《中华人民共和国土地管理法》、《不动产登记暂行条例》和《国土资源部、财政部、住房和城乡建设部、农业部、国家林业局关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2014〕101号）、《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）、原国家土地局《确定土地所有权和使用权的若干规定》和陕西省《实施<中华人民共和国土地管理法>办法》等有关规定，坚持“尊重历史、注重现实、权属合法、界址清楚、面积准确、一户一宅”的原则，结合我市实际，现就农村宅基地使用权及其地上房屋所有权登记发证相关问题提出以下处理意见。

一、确权登记的必备条件

（一）除符合国土资源部《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）文件规定的情形外，农村村民一户只能拥有一处宅基地。

（二）建房、购房时为本农村集体经济组织成员且符合宅基地申请条件；非本集体经济组织成员因扶贫搬迁、避灾搬迁、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权。

（三）权籍调查中历史遗留问题的处理，应当符合原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》和国土资源部《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）的规定。

二、不予确权登记的情形

（一）农村村民未经批准转让宅基地上房屋再建的；不符合宅基地申请条件，接受转让、购买、赠与房屋的。

（二）农村村民经批准易地新建后，未拆除房屋、交回使用权的旧宅基地。

农村村民因征地、土地综合整治、移民搬迁等原因已享受过拆（搬）迁安置，未腾退交回的旧宅基地。

（三）城镇居民在农村购买和建造房屋的，符合国土资源部《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）文件规定的情形除外。

（四）权属存在争议的。

（五）已纳入拆迁区范围的。

（六）房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地。

（七）法律、法规规定的其他情形。

三、面积认定

（一）宅基地面积认定。

1.1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村集体经济组织成员建房占用的宅基地，至今未翻建、改建、扩建的，其宅基地面积按实际面积认定。

2.1982年《村镇建房用地管理条例》实施后，农村集体经济组织成员建房占用的宅基地，有审批手续或已登记发证，至今未翻建、改建、扩建的，其宅基地面积按审批面积或登记面积认定。

3.1987年1月《中华人民共和国土地管理法》实施后，宅基地面积按照各县（区）制订的面积标准认定，没有制订标准的，按照平原每户不超过133平方米（0.2亩）、其他地区每户不超过267平方米（0.4亩）的标准认定。

（二）农房面积认定。

1.1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房至今未发生变化的，按现有实际使用面积进行农房确权登记。

2.鉴于我市只对位于乡镇规划区范围的农村村民建房进行建筑规划、审批，农房面积按照以下标准认定。

（1）乡镇规划区内，农村村民在批准占用的宅基地范围内建房，有规划、建设批准建筑面积文件的，以批准建筑面积进行确权登记；无规划、建设批准文件或超出规划、建设文件批准的建筑面积，经相关部门处理后已经补办手续的，可以确权登记。

（2）乡镇规划区外，无规划、建设批准建筑面积文件的，农村村民在批准占用的宅基地面积内建设的房屋认定农房面积，超出批准占用宅基地面积的房屋不认定农房面积。

四、登记规定

（一）“一户多宅”的处理。

1.除继承外，对于一户多宅的，只对一处住宅进行确权，其余的住宅只进行调查统计，不予确权登记。

2.宅基地和农房有两处，系一个自然户不符合分户条件的，可由该户选择一处宅基地和农房办理登记；

3.因继承房屋取得宅基地使用权的可以办理登记，在不动产权证书附记栏内注记“该权利人为本农村集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

（二）村民利用自有宅基地和房屋用于其他经营或进行畜禽养殖的，仍按宅基地确权登记。

（三）村民用于非农业建设或农业生产使用的房屋及其用地不得作为宅基地进行确权登记。

（四）村民房屋周边未确定使用人的集体空置土地，不得擅自划入村民宅基地范围。

（五）受灾群众按照“灾后重建”政策修建的房屋，未办理审批手续的，按当时政策补办审批手续后予以确权登记。

（六）超面积的处理。

1.实际使用的宅基地超过批准面积，但未超过陕西省宅基地面积标准的，按照宅基地实际面积确权登记。

2.实际使用宅基地超过批准面积和宅基地面积标准的，办理不动产登记时只登记合法面积，另在登记簿和不动产权利证书附记栏内注明“实际面积、登记面积、超占面积”等，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定进行处理，并按法定的宅基地和农房面积标准重新确权登记。

3.实际使用宅基地超过批准面积和宅基地面积标准，但有两个及以上子女，且至少有一个子女成年并具备独立生活能力，符合宅基地申请条件，经确认可以分户的，进行分户登记或按共用宗登记，但宅基地使用权确权面积不得大于可分户数的面积标准之和。

（七）其他情况的处理。

1.因继承、离婚等分家析产的，可凭生效的法律文书，分别提出申请登记。申请分割登记的，登记的农村宅基地和农房必须具备独立使用功能；否则按共用宗地申请登记。

2.原权利证书权利人姓名与身份证不一致的，由本人作出书面说明，并经村（居）委会出具确系“同一人”的证明后，按身份证姓名办理登记。

3.符合宅基地申请条件的本农村集体经济组织成员，以接受转让、购买、赠与农房等方式取得的宅基地，可以办理宅基地和农房登记。

4.农村宅基地上的房屋坍塌或拆除两年以上未恢复使用的，但已经办理宅基地及农房登记并颁发证书的，应由本农村集体经济组织报经县级人民政府批准，注销其宅基地和农房登记证书，宅基地由本农村集体经济组织收回。

五、确认程序

（一）无审批手续或审批手续不全的宅基地和农房的确认、登记申请人的身份、房屋建设、登记面积的认定以及分户认定等以组、村（居）、镇（办）三级确认的方法进行。

具体流程：村（居）民申报——村民小组认可——村（居）委会初审——镇（办）组织规划和国土所审核，经公示30日无异议后，报经县（区）人民政府确认。

（二）农村集体经济组织成员为在该集体经济组织内享有土地承包权，承担农业义务的成员，具体身份由该农村集体经济组织认定。

六、其他事项

（一）《不动产权证书》颁发后，权利人原持有的宅基地使用证、集体建设用地使用证、房屋所有权证等权利证书由登记机关收回注销。无法收回的，由登记机关公告注销。

（二）房屋或宅基地存在权属争议的，由镇（办）、村（居）委会负责调处后，持调处文书办理确权登记。调处不成的，按法定程序处理，暂不确权登记。