湖北物业管理条例实施细则全文(最新版)

2018年湖北物业管理条例实施细则全文(最新版)

　第一章 总 则

第一条 为了维护业主和物业服务企业的合法权益，规范物业服务和监督管理活动，营造安全、舒适、文明、和谐的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条 本条例适用于本省行政区域内的物业服务及其监督管理活动。

本条例所称物业服务，是指业主自行或者通过选聘物业服务企业等形式，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业区域内环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 县级以上人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系，建立物业服务综合协调和目标责任机制，促进物业服务的发展。

第四条 县级以上人民政府房产行政主管部门负责本行政区域内物业服务活动的监督管理工作，具体履行下列职责：

(一)对物业服务企业资质、服务质量进行监督管理;

(二)对物业服务企业进行信用评价;

(三)对物业服务企业及其从业人员、业主委员会进行业务指导、培训和监督管理;

(四)对物业的使用和维护进行监督管理;

(五) 对物业承接查验、退出交接活动进行指导和监督;

(六)对物业保修金和住宅专项维修资金的交存、使用进行监督管理;

(七)建立和维护物业电子信息平台;

(八)处理物业服务活动中的投诉;

(九)法律、法规规定的其他职责。

县级以上人民政府城乡规划、国土资源、公安、民政、环境保护、城市管理、工商行政管理、质量技术监督等行政主管部门，按照各自职责共同做好物业服务监督管理工作。

第五条 街道办事处、乡镇人民政府应当依法组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解物业服务纠纷;居(村)民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业服务有关的工作。

第六条 街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业服务联席会议制度。

联席会议由街道办事处、乡镇人民政府召集，房产、公安、民政、城市管理等行政主管部门和居(村)民委员会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方代表参加，具体解决物业服务活动中需要协调的问题。

第七条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理，制定物业服务规范和等级标准，建立和完善物业服务企业及其从业人员的自律制度，提高物业服务水平。

第二章物业区域的规划与建设

第八条 物业区域的划分，应当遵循规划优先、功能完善、资源共享、便民利民的原则。

城乡规划行政主管部门审查住宅建设工程设计方案时，应当征求房产行政主管部门对物业区域划分的意见。

第九条 建设单位应当根据建设项目用地规划许可证确定的红线图，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划分物业区域。

同一建设项目其物业配套设施设备共用的，应当划分为一个物业区域;规模过大划分为一个物业区域不便于管理或者已分割成多个自然街区，且其配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划分为不同的物业区域。

已建成的建设项目，其共用设施设备比较齐全、相对集中的，可以划分为一个物业区域。

第十条 建设单位应当在取得商品房预售许可或者现房销售前，向建设项目所在地房产行政主管部门提出划分物业区域的备案申请。房产行政主管部门应当征求城乡规划行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会等单位的意见，自受理备案申请之日起二十日内核定并予以答复。

建设单位应当在核定的物业区域内显着位置公示物业区域详细规划分布图，以及属于全体业主共有部分、共用设施设备的配置和建设标准，并在商品房买卖合同中明示。

第十一条已投入使用但尚未划分物业区域或者需要调整物业区域的，由物业所在地房产行政主管部门征求城乡规划行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会及相关业主意见后，确定物业区域。

调整物业区域的，还应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十二条新建住宅的，建设单位应当按照下列要求在物业区域内无偿配置物业服务用房：

(一)不低于总建筑面积千分之四，最少不低于一百平方米;

(二)应当具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和条件，配置独立合格的水、电等计量装置。

业主委员会办公用房从物业服务用房中安排，其面积不低于二十平方米。

物业服务用房属于全体业主共有，任何单位和个人不得擅自变更用途，也不得分割、转让、抵押。

第十三条 集中建设的保障性住房应当按照不低于总建筑面积千分之三的比例增加配置物业服务经营性用房，由物业服务企业经营管理，收益用于补充物业服务费。

第十四条 城乡规划行政主管部门在规划许可、规划条件核实过程中，应当对物业服务用房的设计指标进行审查。

房产行政主管部门或者不动产登记机构，在核发商品房预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当对物业服务用房进行核查。

第十五条 新建住宅物业区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备，应当符合国家技术标准和技术规范，并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付。

建设项目竣工验收合格后，建设单位应当将物业区域内供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备移交给专业经营单位维护管理，专业经营单位应当接收。

第十六条 物业区域内已投入使用的专业经营设施设备尚未移交专业经营单位的，由业主大会决定是否移交。

决定移交的，县级以上人民政府房产行政主管部门应当组织有关专业经营单位按照国家技术标准和技术规范进行验收。验收合格的，专业经营单位应当接收。验收不合格的，由专业经营单位提出整改方案，经整改合格后移交。

住宅物业尚在工程质量保修期内的整改费用由建设单位承担，保修期外的由全体业主共同承担。

第十七条对已建成交付使用但配套设施设备不齐全或者破损的老旧住宅区，县级以上人民政府应当结合城镇环境综合治理和改造工作，制定老旧住宅区物业改造规划和年度实施计划，完善配套基础设施和公共服务设施，改善老旧住宅区的综合环境和物业服务。

街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会应当在征求老旧住宅区业主意见后，划分物业区域，并报房产行政主管部门备案。

第三章 业主及业主大会

第十八条房屋的所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、继承、拆迁补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人，认定为物业服务活动中的业主。

业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务。委托应当以书面方式提交业主委员会。

第十九条一个物业区域成立一个业主大会，业主大会由物业区域内全体业主组成。

业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

业主人数超过三百人的物业区域可以成立业主代表大会，履行业主大会议事规则规定的职责。

第二十条符合下列条件之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开物业区域内首次业主大会:

(一)交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十的;

(二)交付的房屋套数达到总套数百分之五十的;

(三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到百分之二十的。

首次业主大会会议的筹备经费根据物业区域规模、业主人数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担;老旧住宅区首次业主大会会议的筹备经费由县级以上人民政府承担。

第二十一条 符合首次业主大会会议召开条件的，建设单位和前期物业服务企业应当书面报告街道办事处、乡镇人民政府;未及时书面报告的，业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面报告;建设单位、前期物业服务企业和业主未书面报告的，房产行政主管部门应当书面通知街道办事处、乡镇人民政府。

街道办事处、乡镇人民政府应当在收到报告或者通知之日起三十日内组织成立业主大会筹备组，并自筹备组成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

第二十二条业主大会筹备组由业主、街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会和建设单位的代表组成。

业主大会筹备组应当做好以下工作：

(一)确认并公示业主身份、业主人数以及业主所有的专有部分面积;

(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式、内容以及表决规则;

(三)起草管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;

(四)提出首届业主委员会委员候选人名单;

(五)首次业主大会会议的其他准备工作。

第六十七条物业服务企业有下列行为之一的，由县级以上人民政府房产行政主管部门依照下列规定处罚，并录入物业服务企业信用档案:

(一)违反本条例第三十六条第二款，中断供水、供电、供气、供热的，责令限期改正，处1万元以上5万元以下罚款;逾期未改正的，按照原处罚数额按日连续处罚。

(二)违反本条例第三十七条，未按照规定在物业区域内公示有关信息的，责令限期改正;逾期未改正的，处1万元以上3万元以下罚款。

(三)违反本条例第三十八条第一款规定的，责令限期改正，处1万元以上5万元以下罚款;有违法所得的，所得收益用于物业区域内共用部位、共用设施设备的维修和养护。

(四)违反本条例第四十四条、第四十五条、第四十六条第三款，未按照规定备案或者保存、移交物业承接资料、档案的，责令限期改正;逾期未改正的，处1万元以上3万元以下罚款。

(五)违反本条例第四十八条，被解聘的物业服务企业未按照规定办理交接手续、拒不退出的，或者擅自撤离物业区域、停止物业服务的，责令限期改正，处5万元以上10万元以下罚款;逾期不改正的，按照原处罚数额按日连续处罚。

第六十八条 违反本条例第三十八条第二款规定的，由公安机关处1万元以上5万元以下罚款，并录入物业服务企业信用档案;再次违反规定的，按照原处罚数额按次处罚。

第六十九条业主或者物业使用人违反本条例第五十六条第一款规定的，由有关行政主管部门依法予以查处;造成他人损害的，依法承担民事责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七十条 国家机关及其工作人员有下列情形之一的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任:

(一)未按照规定履行监督管理职责的;

(二)未按照规定筹备、组织召开业主大会会议的;

(三)对物业服务活动中的投诉，不及时受理、依法处理的;

(四)发现违法行为或者接到举报后不及时查处的;

(五)截留、挪用、侵占或者未按时审核拨付住宅专项维修资金的;

(六)违法实施行政许可或者行政处罚的;

(七)其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。

第八章 附则

第七十一条 本条例规定的管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则、物业服务合同的示范文本，由省人民政府住房和城乡建设行政主管部门制订。