上海商住房能买吗？上海商住房值得购买吗？

“类住宅”的概念大家听说过吗？所谓类住宅，就是“类似住宅”，但土地使用性质并非住宅，而按照住宅标准建设并宣传、销售的房子，比如商住房、LOFT、酒店式公寓等。

商住房过去不限购，但是现在也开始限购了，比如北京在2017年就出台了关于商业、办公类项目的限购政策，而上海也在清理类住宅项目。

在我国，大部分情况下，土地和房屋由两个彼此独立的体系管理——国土部门和房屋管理部门。国土局负责拍卖土地，办理土地使用权证。房管局负责监督房屋建设，颁发房产证。现在二证合一，统称不动产登记证。 

城市规划并不是直接对楼宇进行规划，而是对土地进行规划。规划部门将城市切割成一块块不同性质的用地，比如住宅、商用、办公、工业、教育等，再由国土局挂牌出售或者划拨，由开发商及其他单位进行建设。

不同性质的土地有不同的使用年限。土地年限按照用途不同分为70、50、40年，这一套还是1998年从香港学过来的，那时起在全国范围内开始取消福利分房制度。

70年产权的住宅用地相对较贵，拍卖的门槛也比较高。有不少城市严格控制土地供应，住宅用地一地难求，但是城市的需求在不断扩大——随着实体经济的衰退，住宅成了很重要的保值工具，价格水涨船高。有不少开发商就打起了歪主意：用非住宅的土地开发住宅，于是就有了土地性质是办公、商用、工业、教育、科研甚至在集体土地上开发的住宅。

这些住宅由于在规划的时候并不是住宅，所以往往要先按照办公、商用的要求做规划设计，在通过规划验收之后再进行改造。上海把这类性质的住宅叫作类住宅，而北京则把它们称作商改住。

近年来，全国像雨后春笋一样冒出了大量的商改住项目，大部分时间这些打着政策擦边球的项目都潜伏在法律监管的灰色地带。打击商改住的方法大体上有以下几种：禁止网签；停发房产证；不通燃气。

以上这些手段都不能非常有效地打击商改住项目，因为开发商可以通过商品房预售取得大量购房者的资金，而不办房产证和燃气，影响的都是购房者，对开发商的利益没有根本影响。上海清理类住宅的行动在原来的基础上更进一步，它是通过拆除独立卫生间上下水、燃气来实现的。

通常来说，写字楼一层只要一个公共卫生间就够了。但是为了能够按照住宅的标准销售，类住宅项目通常要进行一定程度的改造，大体上有以下几道工序：

把面积比较大的办公室切割成面积相对小的住宅。

在每户安装独立的卫生间，卫生间需要上下水。

安装住户做饭需要的燃气。

安装隔断，将规划层高相对比较高（通常是5米）的房子变成复式结构（2×2.5米）的两层，也就是我们现在说的LOFT。

拆掉了上下水，住户就没有厕所了；拆掉了燃气，住户就不能生火做饭；拆掉LOFT和隔断，大部分房子都会面积缩水，总之，就是让人住不成。

这里面用的关键字是拆，实际上也是真拆，尤其是没有经过规划验收、没有交房的类住宅，清理整治工作就是把这些改掉的部分还原成土地原本的规划。被销售人员哄着购买商住房的外地购房人最终倒了霉。

买商改住、类住宅项目的主力人群有两种，一种是限购人士，一种是投资者。因为商改住项目通常存在一些先天不足，所以没有特殊情况通常不会有人青睐这种项目。

商改住项目一般具备如下特征：

销售宣传“酒店式公寓”、“SOHO”、“LOFT”

项目名称一般比较商业化

土地使用年限是40年或50年

公摊面积大

水电物业比较贵

住户里面有不少公司

通常不是封闭小区

价格是周边住宅的2/3

便宜、不限购、地理位置不错，这几个要素综合起来，似乎让这类房屋充满吸引力，这类房屋的实际销售情况却并没有大家想象的那么火爆。至少在别的住宅一房难求的时候，类住宅项目的房源数量都相对比较多。

这类房屋有以下几个缺点。

首先是公摊面积大，100平方米的住宅现在通常会做成两居室或者三居室，而100平方米的类住宅只能做成一居室。普通住宅的公摊比例一般是15%—25%，而类住宅的公摊比例则是45%—50%，也就是100平方米的房子，实际上使用面积只有一半。

其次是土地使用年限也很短，由于从拿地到开发要经过一段时间，买到类住宅项目之后，你会发现土地使用年限可能只剩下二三十年了。

最后，类住宅本身就不是当住宅设计的，所以也不会太符合一般人的居住习惯，有比较明显的隔音问题、邻居问题（各种皮包公司、培训班、发廊都可以开在类住宅小区的任何一层楼里）、封闭问题。

做商改住项目的开发商一般也不是很有实力的开发商，如果能合法赚钱，没有人愿意冒违法的风险，这样做必然是自身实力不足。当开发商对违法行为存在侥幸心理的时候，通常对购房人也没有什么契约精神。销售的时候开发商百般宣传，到了交房的时候又把一切风险甩给普通购房人。

一般说来，买商改住项目后业主维权的比例，至少是买住宅项目的三到五倍，如果你细心地去查一下北京、上海已经交付使用的类住宅项目，几乎没有哪个是没有毛病的！

以上说的这些都是类住宅卖不出去的理由，并不是政府整治类住宅的理由。对于类住宅，变更土地性质和规划用途本身就是一项大罪。在北京、上海这种城市，影响限购政策实施、影响人口纾解计划是类住宅被清理整治的重要原因。一旦遇到政府严厉地执行各种政策，最后受损的其实还是类住宅的购房人。如果你不想加入他们的维权队伍，最好不要购买这类房子。

最后需要说明的是，并不是商住房就一定不能买，只是不建议买。同时也不是所有的商住房都等同于类住宅，因为我国允许一块土地有多种使用性质。比如很多小区都存在底商，底商的土地使用年限可能是40年、50年，但是上面的住宅还是70年的。总之，土地性质和规划用途才是关键，该是什么就是什么。