上海商住房最新消息 买商住房是否有风险

上海商住房遭“灭顶之灾”！投资客刚需客彷徨不安，你还敢跟吗？

“不要在上海，留下了你的青春，却留不下你的人。”这是上海之前多个楼盘打的广告语，的确，无论是北漂沪漂还是深漂，过了正月十五之后再次回到了一线城市，买房又成为了很多人不得不考虑的问题，而外地人由于严格的限购又没有购房资格，不限购、不限贷的复式loft也算是实现了不少人想要在上海安家的买房梦，且不限购的政策也成为了不少投资者的最后一块宝地。

不过，最近情况发生了很大的变化，看似“很美好”的商住房，却被推上了风口浪尖之上。日前，一份题为《闵行区“类住宅”分类处置总体工作方案》的文件图片在房地产圈热传。文件要求已锁定的区内15个“类住宅”项目整改恢复商办用途，在3月底之前，拆除隔墙、上下水管道还有煤气管线。

上海商住房遭“灭顶之灾”

在房地产市场，商改住是一个比较敏感的话题。一方面，因为牵涉到可能的违规问题，开发商多以打擦边球的方式私底下进行；另一方面，因为灰色利益的存在，在一些地区这种问题却又屡禁不绝。

继1月6日暂停百余商住项目网签之后，近日上海市商住项目的新政实锤落在了闵行区。据介绍，《闵行区“类住宅”分类处置总体工作方案》显示，此次主要整改项目，是将小单元合并成大单元，如果无法合并，那么需要将若干小单元合并销售，此外，卫生间也不能单独在房间内设置，需要设置在公共部位。所有的整改工作将在4月底前完成，整改完成后，闵行区规土局将进行验收，之后才能入住或者销售。已经集体入住的项目将不在整改的范围内。

目前，上海的商住物业整顿由闵行区和嘉定区先行试点，上海其他城区还没有具体的整改细则出台，开发商也都在观望。

知情人士告诉小编，闵行区“类住宅”处置工作其实已经在进行了，这次处置工作非常严厉。

而闵行区一商住项目已经对外表示，已经收到区政府正式的整改意见，正在进行自行整改，而且区政府下达的命令是在三月底之前拆除围墙、隔墙，拆除上下水管道，燃气管线。

业主对峙新政之变该谁买单？

单看闵行区的文件，得到的情况是已经集体入住的项目将不在整改的范围内。不过，小编从微博上，看到了这样一则消息，据绿地峰尚汇业主“Annie美静”近日反映，小区门口出现了特勤：“莫名其妙被当成罪犯一样被武装人员全天候盯着，进出盘查询问。请给我们公道，给我们人权。”从业主稍显激烈的表述中已可看出目前剑拔弩张的对立氛围。

有业主表示，绿地峰尚汇原定的交房时间是2016年6月，但却因故延期交房，直到10月业主才真正拿到钥匙。

由于是毛坯房，业主便纷纷自行开始进行房屋装修，可到了2月19日，小区门口突然出现成批的特勤，甚至搭起了帐篷，日夜看守，禁止除业主以外的其他外人进入，尤其是装修工人。

投资客和刚需客彷徨不安

面对这种局面，投资客和刚需客内心都十分忐忑。去年年底在宝山区购置了一套商住房的周先生表示，“虽然现在商住物业整顿还只是在闵行区，但上海别的区应该不久也会开始行动，心里还是非常担心自己的房子受影响，毕竟还没有交房。”

而之前准备购置一套商住房作为婚房的朱先生，也打消了这个念头，表示会再等等，还是买住宅类的房子比较放心。

在上海工作了两年的许先生也表示，“我已经交了两年社保，再等三年，就有购房资格了，本来之前也动过买商住房的念头，现在彻底死心了，还是安心再等几年吧。”

而一些已经屯了多套商住房在手的投资客，则非常担心房子不好出手，甚至有人认为，“商住公寓投资价值归零。”

专家：建议不要盲目做投资折腾成本高

易居研究院智库中心研究总监严跃进对小编表示，必须承认目前酒店式公寓的销售中，或存在投资客和刚需客对半的情况，换而言之，存在部分刚需购房者购房节奏被打乱的现象。从解决住房的角度看，如果是有三年以上社保的，建议耐心等待，毕竟酒店式公寓本身在解决户口等方面都是有很多障碍的。后续等符合购房条件以后再进行购房。而对于投资者来说建议不要盲目做投资，毕竟折腾的成本是很高的。

“另外后续对于急于解决住房的群体来说，认购上海周边城市依然是一个比较好的选择，比如说类似嘉善等城市，相对来说第一套购房是不限购的。从自住的角度看，以认购现房甚至是精装修物业为主，这样可以直接入住。”严跃进指出。

收紧商住各地已经开始行动

看来在“房子不是用来炒的”之下，对商办物业采取行动，可能是2017年开局后房地产整治的重大动作。而且这一行动不单单是上海，其他几大城市均已开始有所行动。

天津：

2月16日，天津市政府网消息，天津市规划局、国土房管局、建委联合发出《关于酒店型公寓建设管理相关文件失效的通知》显示，天津市将不再新批酒店式公寓项目。已出让并签订合同的地块中含酒店型公寓的项目，仍按原通知规定办理相关手续。

天津市规划系统相关人士明确，未来所有性质土地都不会新批酒店式公寓项目。

北京：

2016年8月，北京多部门参与召开《关于严格遏制商改住项目研讨会》，要求把尚未销售的项目列清单，方案重新审查，但此后尚未出结果和文件。

官方今年的相关表态也已经有两次。1月14日，北京市委常委、副市长陈刚在参加丰台区代表团审议时透露，今年北京仍会对“商改住”进行清理整治，已经停止对商改住性质土地的供应。1月26日，首都之窗的《北京市“疏解整治促提升”专项行动2017年工作计划》指出，要研究清理整治存量“商改住”项目政策措施，并建立长效管控机制，严格控制“商改住”项目增量。

“限购限贷”之下的“擦边球”未来还有戏么？

事实上，商办物业变成具有居住功能的物业销售在上海持续多年，已经是住宅市场的有力补充，多年来受到限购人群和投资者的追捧。商住两用房被视为“限购限贷”政策之下的“擦边球”产品。2016年全年，上海土地市场卖出的87宗土地中，商办地为49宗。而此次整改打破了政府、开发商和购房者多年来形成的默契。那么，未来商住房是否还有打民用擦边球的可能？

严跃进认为，对于已经购买这类商住房的，后面的政策会积极引导这类物业朝着住宅属性去转变。当然这种转变背后还要考虑一个问题，就是要征收相应的土地出让金费用，主要是向开发商收取，而不是像购房者收取。对于已经形成大型社区的商住房来说，后期会考虑对这类住房进行调整，使它成为普通商品住宅区。