美国 买房 付款 时间:美国买房子有多长时间产权？

1.美国买房子有多长时间产权？

永久产权。美国房产的产权分2个，房屋和土地产权，每年的产权的持有成本：1、房产税大约1%，每个州不同。德州、纽约、加州要高一点，房产税是政府部分估价出来的。比如估价100万美元，每年缴纳1万美元。美国缴纳的1%房产税，主要用来发政府、社区员工的工资、学校建设、社区设施、环境美化、道路建设、绿化等，所以美国的房产税反过来优化的房产，让房产升值，所以并不是简单的交了1%，您可以看郎咸平关于美国房产税的论述的视频。这个太多的中国人有误解，把在中国的思维带到美国。2、物业费。

2.在美国买房如何分期付款

购房首付是指在购房之前，那么在美国购房首付款的比例是多少呢?一般来说在美国购房不是美国本地居民购房时交纳首付款为房价的50%。美国是房价与居民收入比例相对来说是较为合理的国家，同时美国的房价又是相对来说比中国的升值很快，导致很多的中国人到美国选择购房。支付首付之后再想取得贷款的话条件是比美国人苛刻的。

3.在美国买房的流程是什么？有什么注意事项？

在美国买房首先需要准备好资金和护照，建议选择专业经纪人帮助。选好房源后可以向卖家递交出价函，如果贷款购房需要同时准备好银行预批函。买卖双方达成一致后可以签购房合同，买家支付少部分房款作为定金。合同签好后，买家需聘请验屋师检查房屋，发现问题需及时与卖家沟通，如若没有问题买家需支付房款并完成房产交割。一、在美国全款买房的流程是什么？准备买房、看房出价、签约定房、房屋检查以及房产交割。这是在美国买房的前提；三是了解合适的购买区域及房产类型，但经纪人掌握的房源信息更多，对当地房产市场动态及交易流程更清楚，对海外置业经验少的购房者来说很有必要。经纪人的佣金是由卖家支付的。2.看房出价选好房源后可以亲自出国看房，也可以委托经纪人或他人代为看房。经纪人也会查询房屋信息，包括上市历史、市场统计数据、政府估税价等。由经纪人代替买家向卖家提交出价函（offer），通常出价函上呈现的价格比卖家挂牌的价格低，买卖双方会经过几次的讨价还价后确定交易价格。美国房产交易出价函示意图图为一空白出价函，房产信息、所出价格、拟定交易日期等信息都需要买家填写3.签约定房经纪人或律师会安排正式签约时间，经纪人或律师会为买家详细解释合同条款。签约注意事项由于在美国买房涉及房屋检查环节，所以在合同中可以将此环节可能面临的风险写进合同的附加条款，一般性问题可以要求卖家支付维修成本”买卖双方确定合同内容后可以签字，同时买家需要支付房款的10%作为定金。签购房合同需要注意的法律条款 4.房屋检查美国的纽约、长岛等地区需要在签购房合同前做房屋检查，买家需要请有执照的验屋师来检查房子，检查费由买家支付。检查内容包括房屋基本结构、供电系统、冷暖设备等等，验屋师会提供详细的检查报告，并列出需要维修的地方一并交给买家。经纪人会代替买家与卖家沟通维修或付维修费，买家有权解除合同。美国房屋检查报告示意图图为美国拉斯维加斯一两层别墅的房屋检查报告首页•有客户和房产的相关信息如果买的是新房，建筑商会提供一年保修期，5.房产交割接下来买家可以支付房款了;资金都是支付到第三方监管账户中，不会直接支付给卖家，这充分保证了交易资金的安全，过户时买家有需要可以请过户律师协助。律师会核实房子的产权情况，包括房屋是否有遗留债务问题，过户律师会协助买家签署过户文件，此时买家需要支付相应的过户费，过户律师会到当地土地管理局为买家做房契登记，二、贷款买房与全款买房有什么区别;在美国贷款买房？需要在选房前拿到银行的预批函，待购房合同签署后。向银行正式申请贷款，银行对房产的估价可能低于实际出售价格。可以在出价函上附着保护条款，美国贷款购房流程 。1.贷款时间（1）预审批如果选择贷款买房;在选房之前就需要提供收入证明、银行流水及资产证明这三类材料给银行做预审批，审批通过后买家会拿到预批函。预批函日后需要与出价函一起提供给卖家作参考。因为预批函证明银行已经核实买家的信用状况达到要求，同时卖家也可以看到贷款额度，美国某银行抵押贷款预批函示意图预批函上有银行对贷款申请人的预批贷款金额上限;以及暂时锁定的利率标准 。除了房屋本身开销和经纪人、律师等相关人员的佣金外，一是过户费，美国看房注意事项 1.过户费在过户的前一天，过户公司会提供一张精确的过户费清单，买家可以根据清单上的过户费，到银行开现金支票。过户费包括产权相关费用、过户税及产权登记税，如果贷款买房，还包括贷款相关费用、贷款银行预收款及中间账户预扣款。如果是全现金购买，各种费用加起来是房价的1%到1.5%；如果贷款购买，交易过户的费用总和约为房价的2%到4%，以实际交易为准。2.保险费在美国买房可能会涉及屋主保险，主要是保赔火灾对房屋造成的损失，还有许多其它原因对房屋或个人财产造成的损失。加州法律规定买房时必须购买屋主保险；如果是贷款购房。

4.美国买房程序一般是怎样的

Step1 购房地区选择现如今随着经济水平的提高，越来越多的家庭都移民去美国生活了，对于一些第一次来美国的朋友来说，在选择城市上就比较头疼，美国众多的城市当中，很多人不知道选择哪个城市买房？中国人赴美买房，比较青睐的地点主要在洛杉矶、旧金山、纽约和波士顿。美国的城市有特定的房产参数，如住宅均价、平均屋龄、平均居住面积、平均单价、学区分数等,这些房产参数将是作为选择城市的重要依据。华人数量最多的地区，是美国仅次于纽约的大城市。空气质量虽然算不上全美最好，但是相比中国现在的雾霾现状绝对是天上人间的差距。所以在生活习惯上可能新移民更容易融入，是美国石油化工、海洋、航天工业和电子业的最大基地，由于美国有世界上最好的教育，现在每年中国到美国留学的人数都超过10万人，与此相关的房产需求十分庞大，绝大多数中国人买房都有考虑教育的需求，给即将赴美留学的孩子作打算。就成为中国人在美国买房的最热门地区，如纽约、洛杉矶、旧金山、亚特兰大、休斯敦、西雅图、拉斯维加斯等城市都是中国人买房比较多的地区。中国人前往购买美国房产的，纽约是美国第一大都市，直接影响着全球的经济、金融、媒体、政治、教育、娱乐与时尚界，作为美国的金融中心。非常适合从事股票、证券方面的工作者居住，同时大多数移民都会选择纽约，随着美国文化逐渐被国人所了解，国人对美国的了解也日渐增长，看看自己希望留在哪个城市发展，再从各类需求上进行比较，Step2 确定购房财务方案现金买主和贷款买主所需要的准备文件有所不同。如果你是现金买主。1. 有效的护照和签证（非必须：不去美国本地可以授权委托经纪人购买），2. 在境外银行开设的帐号（不一定是美国本地。3. 两个月的银行存款证明（银行账户可在美国、香港、台湾、澳门、日本、新加坡等。如果你是货款买主。1. 有效的护照和签证（非必须：不去美国本地可以授权委托经纪人购买），需显示借款人每月的人民币收入、及本年迄今为止的收入：b. 雇主提供的收入证明信；信上需注明借款人的职务、月/：年收入、及在公司的服务起始时间;此证明信需由雇主人事部门盖章。贷款银行有可能要求借款人提供过去三个月工资存入银行帐户的记录：a. 如果借款人有美国的社会安全号 (SSN)；则调取借款人在美国的信用记录，b. 如果借款人没有美国的社会安全号；则需借款人提供四条下列信息，由国际征信公司向国内银行及电话公司查询是否按时付费，*电话号码*银行借记卡（即 Debit Card）*银行信用卡（即 Credit Card）*银行账号4. 在境外银行开设的帐号：不一定是美国本地；但建议在金融发达且无外汇管制的地区。房价的差异。完全是独栋别墅的社区的房价会比公寓楼社区的房价贵。你邻居的收入也就在同样的范围内。如果学校是你在选房时的重要因素，那么房子段会尤其重要。美国的公共教育有严格的学区划分机制，学生只能在居住地所属学区内上学。由于学校资金和师资质量的差异，好学区的房价也相对较高，也会更保值。由于没有美国绿卡或者公民的身份，通常需要选择就读于私立学校。尽管许多英文房源搜索网站上都有美国 高中的基本信息，但是想要了解这些学校的具体情况，则需要花上大量的时间和精力去查看各种英文网站。美国买房户型选择美国的房型大致可分为独栋别墅 (Single Family House)，单纯从投资的角度而言，独栋别墅最保值，是一种房屋组织形式。购买前两种户型时，你是房子与地皮一同买下，而购买公寓房时，屋顶与地皮都不归属于买家。因为公寓房的公摊面积相对较大，所以维修管理费比连体别墅要高。独栋别墅的社区管理费用较低，但是你需要定期割草和收拾院子，房屋的朝向和地势的高低对于日后的居住舒适度都有很大的影响。偏爱风水的买家，选择美国经纪人在美国买房，绝大多数交易过程中买卖双方都需要持牌经纪人的参与。经纪人的水平直接影响你能否拿下心仪的房子，经纪人在为客户服务时可以是买方经纪人或者卖方经纪人。在美国二手房的交易中，卖方须在房产成交后向经纪人支付成交价6%的佣金，该部分佣金将由买方和卖方经纪人平分。而买方无须向经纪人支付任何佣金。你在选择经纪人的时候一般需要注意以下几点：美国的经纪人必须持牌，也就是必须通过官方的考试获得从业许可证。经纪人牌照在各州也是不同的,必须持有本地牌照才能销售本地房产。选择经纪人一定要选择持牌上岗的经纪人。经纪行业经验非常重要。在选择经纪人时，您需要了解经纪人从业的经历、经验、评价。您可以与多个经纪人沟通，选择经验较为丰富的经纪人。不同地区经纪人对各自地区的信息了解也会更快更深入。经纪人人品，经纪人的态度会对交易过程是否顺利、愉快产生影响，甚至会影响买家的利益。在买房过程中要谈判房价，房屋维修等事宜常是可以谈判的条件之一。一个讲话没有说服力的人很难胜任。就算你的经纪人能把死的说成活的，一下就把卖方的经纪人说服了，卖方经纪人不一定能说服卖主。这时候你的经纪人就要发挥她的写作能力。把你报价的原因写出来用电子邮件寄给卖方经纪人。卖方经纪人只要印出来拿给卖主看就行，或者直接把电子邮件转给卖主即可。美国经纪人服务范围1. 买方经纪人最大程度代表买方利益，依法对你完全忠诚。同样卖方经纪人代表的是其雇主卖方的利益。2. 买方经纪人将为你预删选房产，为你提供大量有关房产及其所在城镇的相关信息。3. 买方经纪人将与卖方经纪人进行对等交流，4. 买方经纪人将帮助你预计所买房产的市场价，以及帮助你建立买卖的谈判策略。5. 买方经纪人将帮助你雇佣各方专业人士，包括地产律师，银行贷款及各个方面的房屋检验专业人员。依照各州法律不同而定，如麻州要求出卖的房产需要解决这些潜在问题才可以出卖。这是保证居住者健康的法规。6. 买主与买方经纪人签署的雇佣合同将保证买方经纪人全心全意帮助雇主直到买卖成交，7. 在美国经纪人的工作范围要比国内的中介大得多,除了以上买房时的服务之外,还可能涉及以下房产相关工作：因为类似条件的房子在不同的地点：因此所谓的市场分析实际上是看类似的房子在同一社区同一时间（6个月之内）的卖价，否则要调整价格或者向稍远的地方寻找类似的房子。美国主要的房地产协会每月都会公布售房统计数据：其中一项是房屋所在邮编售房价与要价比例平均数，经纪人会参照这个比例平均数报价。这是当地政府为了决定房地产税额而给房屋和土地的估价：房屋买卖价格可能高于估税价，房屋买卖价格可能低于估税价，如果其它的房子要价都低于估税价，你要买的房子的要价却高于估税价，你可以根据这一点而和卖主议价。美国购房报价并支付定金报价合同还要注明定金 (Earnest Money Deposit)。这是买主在报价的同时。交给买方经纪人公司的一笔款项，如果买主没有正当理由单方撕毁买房合同。说明买主诚意越大，大多数公司规定定金不得低于$5。还会要求更高的定金，一般定金额是报价的2%到3%。美国购房报价合同附加条款除了确定报价。经纪人还会帮你选择一些附加条款，以保证你在必要时能合法取消合同，可以附上这三项检查的附加条款，买主有权以任何一项检查不合格为由取消合同或要求卖主出钱维修或处理，在报价合同中：还可以附上房屋估价和贷款批准两项附加条款，但由于几年前次级贷款的影响。银行比较挑剔，出现房屋估价低于合同售价的情况，影响到贷款批准，可把贷款批准附加条款有效期增加到20天，房屋检查注意事项房屋检查是报价合同不可缺少的附加条款之一。当买卖双方在购房合约上签字生效后。买主要做的第一件事就是请有执照的房屋检查师(Home Inspector)来检查房子，检查费由买家支付。房价越高检查费越贵，通常房屋检查大概要两到三个小时。Step5 交接过户房产过户是美国房产交易中最后的步骤。买主有权选择过户托管公司公司，保证买主得到合法产权，房产交易中的买家和卖家所订立的产权转让条款。也就是过户托管公司监督执行，过户托管专员属于独立中间人。负责保管所有交易相关的资金，包括定金，新贷款及贷款文件等，是交易中各方的共同指令得以遵守的桥梁，过户托管员会检查产权史。查明卖主确实拥有产权，要把问题解决了才能过户，美国购房过户前准备过户前一个星期。贷款的买主须落实房屋贷款，如果房贷利率还没锁定。以免过户时来不及办理，还要根据过户公司给的过户费清单 (HUD-1) 草稿。把过户费准备好，并通知银行什么时候要多少钱，过户前几天买方经纪人会向卖方经纪人要房屋检查时查出来的问题的修理账单。一般修理应有90天的保修期。修理账单也可以做为保修凭据，买主在过户前还要把房子重新检查一遍。过户时一定要与卖主交涉，过户公司会给一张精确的过户费清单，买主可根据清单上的过户费，到银行开现金支票。管公司服务费 (Settlement Fee)9. 产权检查费 (Title Search)10. 银行产权保险 (Title Insurance Lender’s Coverage)11. 屋主产权保险 (Owner’s Coverage)12. 公证等其他费用13. 政府登记税和过户税 (Government Recording and Transfer Charges)14. 登记费 (Recording Fee)15. 市/郡过户税/房产证印花税 (City/Stamps)17. 州登记税 (State Recordation Tax)过户费清单还会有 POC 的字样，意思是在过户前付过了 (Paid Outside of Closing)，白蚁检查费一般在过户时支付。

5.在美国买房子的几点常识，中国人要格外注意，pdf

Step1 购房地区选择现如今随着经济水平的提高，越来越多的家庭都移民去美国生活了，对于一些第一次来美国的朋友来说，在选择城市上就比较头疼，美国众多的城市当中，很多人不知道选择哪个城市买房？中国人赴美买房，比较青睐的地点主要在洛杉矶、旧金山、纽约和波士顿。美国的城市有特定的房产参数，如住宅均价、平均屋龄、平均居住面积、平均单价、学区分数等, 这些房产参数将是作为选择城市的重要依据。华人数量最多的地区，是美国仅次于纽约的大城市。这里环境优美，温带海洋性的气候使全年都非常温和，没有特别炎热的夏天也没有酷烈的冬天。空气质量虽然算不上全美最好，但是相比中国现在的雾霾现状绝对是天上人间的差距。这里华人社区多，华人数量大，所以在生活习惯上可能新移民更容易融入，而且这里贸易经济发达，是美国石油化工、海洋、航天工业和电子业的最大基地，所以就业机会相对也多。由于美国有世界上最好的教育，现在每年中国到美国留学的人数都超过10万人，因此，与此相关的房产需求十分庞大，绝大多数中国人买房都有考虑教育的需求，给即将赴美留学的孩子作打算。因此，有教育资源的城市、地段，就成为中国人在美国买房的最热门地区，如纽约、洛杉矶、旧金山、亚特兰大、休斯敦、西雅图、拉斯维加斯等城市都是中国人买房比较多的地区。中国人前往购买美国房产的，投资和自住都有，还有的是以房养学，退休养老。纽约是美国第一大都市，它也被称为“世界之都”，直接影响着全球的经济、金融、媒体、政治、教育、娱乐与时尚界。作为美国的金融中心，非常适合从事股票、证券方面的工作者居住，同时大多数移民都会选择纽约。可以说近些年，随着美国文化逐渐被国人所了解，各个城市也不在是那么神秘，国人对美国的了解也日渐增长，不论是在洛杉矶，旧金山，还是在芝加哥，西雅图等地，如果不知道如何选择的话，可以去当地去看看，看看自己希望留在哪个城市发展，再从各类需求上进行比较。Step2 确定购房财务方案现金买主和贷款买主所需要的准备文件有所不同。如果你是现金买主，你需要准备的文件：1. 有效的护照和签证（非必须，不去美国本地可以授权委托经纪人购买）。2. 在境外银行开设的帐号（不一定是美国本地，但建议在金融发达且无外汇管制的地区，例如香港、新加坡、日本和欧洲国家）。3. 两个月的银行存款证明（银行账户可在美国、香港、台湾、澳门、日本、新加坡等，但不能是在国内的银行账户，而且存款证明上的每一笔存款都要说明来源。两个月以上的存款证明，不需要解释存款来源）。如果你是货款买主，你需要准备的文件：1. 有效的护照和签证（非必须，不去美国本地可以授权委托经纪人购买）。2. 国内收入证明文件；a. 国内工资单：需显示借款人每月的人民币收入、及本年迄今为止的收入；b. 雇主提供的收入证明信：信上需注明借款人的职务、月/年收入、及在公司的服务起始时间。此证明信需由雇主人事部门盖章。 注：贷款银行有可能要求借款人提供过去三个月工资存入银行帐户的记录。3. 国内信用/征信记录；a. 如果借款人有美国的社会安全号 (SSN)，则调取借款人在美国的信用记录；b. 如果借款人没有美国的社会安全号，则需借款人提供四条下列信息，由国际征信公司向国内银行及电话公司查询是否按时付费：*电话号码*银行借记卡（即 Debit Card）*银行信用卡（即 Credit Card）*银行账号4. 在境外银行开设的帐号；不一定是美国本地，但建议在金融发达且无外汇管制的地区，例如香港、新加坡、日本和欧洲国家。5. 两个月的银行存款证明。银行账户可在美国、香港、台湾、澳门、日本、新加坡等，但不能是在国内的银行账户，而且存款证明上的每一笔存款都要说明来源。两个月以上的存款证明，不需要解释存款来源。Step3 选房看房确定美国房价范围搜索房屋之前，首先要知道自己能负担得起多少钱的房子。如果你没有房价5%的现金做为首付资金，最好不要急于买房子。一是因为贷款难借，得不到好利率。二是防止万一钱不凑手，不能按月还贷款，房屋被银行没收。对于中国的买家来说，目前大都会采用全额现金付款的方式。在这种情况下，买家除了要有足够的保证金 (Earnest Money Deposit) 已存入其美国的银行账户外，还要确保房屋过户时有足够的尾款在其美国的账户。否则，一旦房子因为资金不到位而无法成交，将无法拿回其保证金，损失巨大。目前为中国国内买家提供美国购房贷款的银行，通常最低会要求房价35%的首付款，因此买房前的根据资金情况确定房价范围十分重要。决定美国买房地点中国人说地段，地段，地段，美国人说，location，location，location。其实，地段非常重要。这是放在哪里都适用的准则。美国存在不同的社区，社区之间有着房价的差异。一般来说，完全是独栋别墅的社区的房价会比公寓楼社区的房价贵。你用多少钱买房子，你邻居的收入也就在同样的范围内。如果学校是你在选房时的重要因素，那么房子段会尤其重要。美国的公共教育有严格的学区划分机制，从小学到高中，学生只能在居住地所属学区内上学。由于学校资金和师资质量的差异，出现了好学区与不好的学区。好学区的房价也相对较高，也会更保值。而对于许多国内来的中国学生来说，由于没有美国绿卡或者公民的身份，通常需要选择就读于私立学校。尽管许多英文房源搜索网站上都有美国 高中的基本信息，但是想要了解这些学校的具体情况，尤其是私立学校，则需要花上大量的时间和精力去查看各种英文网站。美国买房户型选择美国的房型大致可分为独栋别墅 (Single Family House)，连体别墅 (Town House) 和公寓 (Condo)。单纯从投资的角度而言，独栋别墅最保值，其次是连体别墅，最后为公寓。严格而言，公寓并非户型，是一种房屋组织形式。购买前两种户型时，你是房子与地皮一同买下，而购买公寓房时，得到的只是所住的单元，屋顶与地皮都不归属于买家。因为公寓房的公摊面积相对较大，所以维修管理费比连体别墅要高。独栋别墅的社区管理费用较低，但是你需要定期割草和收拾院子，相对麻烦。房屋的朝向和地势的高低对于日后的居住舒适度都有很大的影响。偏爱风水的买家，也可以在选择房型的时候酌情考虑。选择美国经纪人在美国买房，绝大多数交易过程中买卖双方都需要持牌经纪人的参与。经纪人的水平直接影响你能否拿下心仪的房子，以及价格的上下浮动。经纪人在为客户服务时可以是买方经纪人或者卖方经纪人。在美国二手房的交易中，卖方须在房产成交后向经纪人支付成交价6%的佣金，该部分佣金将由买方和卖方经纪人平分。而买方无须向经纪人支付任何佣金。你在选择经纪人的时候一般需要注意以下几点：1. 是否持牌：美国的经纪人必须持牌，也就是必须通过官方的考试获得从业许可证。各州法规不同, 经纪人牌照在各州也是不同的, 必须持有本地牌照才能销售本地房产。选择经纪人一定要选择持牌上岗的经纪人。2. 经纪人的经验：毫无疑问，经纪行业经验非常重要。在选择经纪人时，您需要了解经纪人从业的经历、经验、评价。您可以与多个经纪人沟通，选择经验较为丰富的经纪人。经纪人各有专长,不同地区经纪人对各自地区的信息了解也会更快更深入。3. 经纪人的态度：经纪人人品，尊重客人与否，敬业与否，很多时候可以从交谈中了解。经纪人的态度会对交易过程是否顺利、愉快产生影响，甚至会影响买家的利益。4. 经纪人的沟通说服力：在买房过程中要谈判房价，房屋维修等事宜常是可以谈判的条件之一。一个讲话没有说服力的人很难胜任。光会说话还不够，还要会写。就算你的经纪人能把死的说成活的，一下就把卖方的经纪人说服了，卖方经纪人不一定能说服卖主。这时候你的经纪人就要发挥她的写作能力。把你报价的原因写出来用电子邮件寄给卖方经纪人。卖方经纪人只要印出来拿给卖主看就行，或者直接把电子邮件转给卖主即可。美国经纪人服务范围1. 买方经纪人最大程度代表买方利益，依法对你完全忠诚。同样卖方经纪人代表的是其雇主卖方的利益。2. 买方经纪人将为你预删选房产，为你提供大量有关房产及其所在城镇的相关信息。3. 买方经纪人将与卖方经纪人进行对等交流，磋商及谈判。4. 买方经纪人将帮助你预计所买房产的市场价，以及帮助你建立买卖的谈判策略。5. 买方经纪人将帮助你雇佣各方专业人士，包括地产律师，银行贷款及各个方面的房屋检验专业人员。如房屋结构检验，虫害检验，油漆含铅检验，氡气检验等。依照各州法律不同而定，如麻州要求出卖的房产需要解决这些潜在问题才可以出卖。这是保证居住者健康的法规。6. 买主与买方经纪人签署的雇佣合同将保证买方经纪人全心全意帮助雇主直到买卖成交，得到其劳动报酬。7. 在美国经纪人的工作范围要比国内的中介大得多, 除了以上买房时的服务之外, 还可能涉及以下房产相关工作：* 代理抵押贷款；* 代理收租；* 代理房地产交换；* 代理房地产拍卖；* 代理房地产价值占半数以上的企业拍卖。值得注意的是，经纪人不是律师，他不能给顾主提供法律意见或从事产权审查方面的业务，合同都是统一制定的，经纪人不能随便起草更改, 否则就是违法，要受到处罚。Step4 报价买房查询美国房屋信息当你选定满意的房子后，接下来要做的就是准备报价合同。首先，经纪人会为你全面查询相关信息，比如这处物业的上市历史、市场分析、市场统计数据和政府估税价等。物业上市历史：房子之前交易次数，每次售价是多少，在什么时间。房子此次在市场上挂牌已有多少天了，有没有降过价。卖主卖房的原因。如果卖主之前买入价钱较低，这次卖只是赚钱多少的问题，那么议价空间较大。如果房子刚上市不久，或者刚降过价，或者不急于出售，则议价空间较小。市场分析：因为类似条件的房子在不同的地点，房价相差很大，因此所谓的市场分析实际上是看类似的房子在同一社区同一时间（6个月之内）的卖价。如果能找到同样大小，同样多的卧室和浴室，同样的地下室的房子，就会比较理想。否则要调整价格或者向稍远的地方寻找类似的房子。市场统计数据：美国主要的房地产协会每月都会公布售房统计数据，其中一项是房屋所在邮编售房价与要价比例平均数。经纪人会参照这个比例平均数报价。政府估税价：这是当地政府为了决定房地产税额而给房屋和土地的估价，一般来说这个数据相对客观。在卖方市场时，房屋买卖价格可能高于估税价。在买方市场时，房屋买卖价格可能低于估税价。在同一时间同一社区，如果其它的房子要价都低于估税价，你要买的房子的要价却高于估税价，则说明要价偏高。你可以根据这一点而和卖主议价。美国购房报价并支付定金报价合同还要注明定金 (Earnest Money Deposit)。这是买主在报价的同时，交给买方经纪人公司的一笔款项。如果买主没有正当理由单方撕毁买房合同，定金则被没收。定金越多，说明买主诚意越大，卖主越放心。大多数公司规定定金不得低于$5,000。卖主为了保护自己的利益，还会要求更高的定金。一般定金额是报价的2%到3%。美国购房报价合同附加条款除了确定报价，定金外，经纪人还会帮你选择一些附加条款，以保证你在必要时能合法取消合同，拿回定金。下面是常用的附加条款：房屋检查，氡气检查和白蚁检查：在报价合同中，可以附上这三项检查的附加条款。条款的有效期一般是7到15天。在有效期内，买主有权以任何一项检查不合格为由取消合同或要求卖主出钱维修或处理。房屋估价 (Appraisal) 和贷款批准 (Financial)：在报价合同中，还可以附上房屋估价和贷款批准两项附加条款。条款的有效期一般是15天。但由于几年前次级贷款的影响，银行比较挑剔，出现房屋估价低于合同售价的情况，影响到贷款批准。为安全起见，可把贷款批准附加条款有效期增加到20天。房屋检查注意事项房屋检查是报价合同不可缺少的附加条款之一。当买卖双方在购房合约上签字生效后，买主要做的第一件事就是请有执照的房屋检查师(Home Inspector)来检查房子。检查费由买家支付，价钱根据房价而定，一般几百元美元，房价越高检查费越贵。通常房屋检查大概要两到三个小时，买主在房检时最好跟着检查师走，这样可以学到很多东西。Step5 交接过户房产过户是美国房产交易中最后的步骤，买主有权选择过户托管公司公司，保证买主得到合法产权。如果你不知道找谁，经纪人会向你推荐。房产交易中的买家和卖家所订立的产权转让条款，交由第三方，也就是过户托管公司监督执行。过户托管专员属于独立中间人，负责保管所有交易相关的资金，指令和文件，包括定金，新贷款及贷款文件等，是交易中各方的共同指令得以遵守的桥梁。过户托管员会检查产权史，查明卖主确实拥有产权。最长要查40到60年的历史，各个州有自己的规定。如果查出问题，要把问题解决了才能过户。美国购房过户前准备过户前一个星期，贷款的买主须落实房屋贷款。如果房贷利率还没锁定，要马上锁定，以免过户时来不及办理。还要根据过户公司给的过户费清单 (HUD-1) 草稿，把过户费准备好，并通知银行什么时候要多少钱。过户前几天买方经纪人会向卖方经纪人要房屋检查时查出来的问题的修理账单。一般修理应有90天的保修期，修理账单也可以做为保修凭据。买主在过户前还要把房子重新检查一遍。除了看该修的东西都修好了，所有设备都正常运行，卖主应该留下的东西都在，还要记录水电气表的数位。如果发现没修好的东西，过户时一定要与卖主交涉。在过户的前一天，过户公司会给一张精确的过户费清单，买主可根据清单上的过户费，到银行开现金支票。现金支票可以开给买主自己，过户时在反面写上付给过户公司既可。过户时还要带一张私人支票，如果实际过户费超过现金支票数额，再开一张私人支票补齐。美国购房过户费用明细过户费包括五个部分，与贷款有关的费用，贷款银行预收款，中间帐户预扣款，与产权有关的费用，以及过户税和产权登记税。各种费用加起来是房价的1%到2.25%，这不包括贷款首付部分。与贷款有关的费用：1. 贷款银行预收款 (Items Required by Lender to be Paid in Advance)2. 预付一个月的贷款利息3. 一年房屋保险4. 中间帐户预扣款 (Reserves Deposited with Lender)5. 预扣两个月的房屋保险费6. 预扣两到七个月的房地产税，取决于过户月份7. 与产权有关的费用 (Title Charge)8. 过户托管公司服务费 (Settlement Fee)9. 产权检查费 (Title Search)10. 银行产权保险 (Title Insurance Lender’s Coverage)11. 屋主产权保险 (Owner’s Coverage)12. 公证等其他费用13. 政府登记税和过户税 (Government Recording and Transfer Charges)14. 登记费 (Recording Fee)15. 市/郡过户税/房产证印花税 (City/CountyTax/Stamps)16. 州过户税 (State Tax/Stamps)17. 州登记税 (State Recordation Tax)过户费清单还会有 POC 的字样，意思是在过户前付过了 (Paid Outside of Closing)，比如房屋检查费等等。白蚁检查费一般在过户时支付。房屋保险费可以事先付，也可以在过户时付。美国购房过户材料美国房产过户时要带有效证件，比如驾照或带照片的身份证。外国人带护照。还要带银行开的现金支票和私人支票。一般过户要一个小时，主要的要做的就是签字付费等。过户公证员先把过户费清单 (Settlement Statement) 过一遍，如无异议，则卖主和买主签字。签完字后，买主把支票交给过户公证员，过户公证员把所有签了字的档拿去复印，交给签字人一份。最后卖主把钥匙交给买主，房子就是买主的了。

6.美国买房的步骤是什么

Step 1 确定购房目的决定去美国买房，首先要确定这套房子是用来自住还是投资？买房目的不同，挑选房产的标准也不同。需要慎重考察房产的现有状况，尽量选择一个性价比高、投资成本小、未来发展前景良好并且便于出租的房产。Step 2 锁定购买区域美国城市化水平较高，而是要看房产所在的社区情况。不妨要求房产经纪人为你介绍社区的相关数据，Step 3 选择房产经纪人在美国，买方和卖方经纪人的佣金都是由卖方支付的，通过专业的经纪人进行交易更为放心一些。由于美国的房源系统是共通的“美房吧华人经纪人可以在系统中查看所有房源信息，再加上美国对于房产经纪人有严格的法律约束，所以买家只需要通过国内的专业机构或者去当地找到一个交流无障碍、合眼缘的经纪人即可”Step 4 拿到贷款预批信中国人在美国买房可以申请贷款，如果想要贷款买房子，买家需要先拿到银行给出的贷款预批信（pre-approval letter）。确定自己能够贷到的金额之后，因为从申请到拿到预批信需要一两个月的时间，卖家可能没有耐心等你。大多数在美国买房的中国客户都是选择现金全款支付房款。这也是他们在当地购房的优势，因为卖家会比较青睐将房子卖给可以一次性付清全款的客户，Step 5 签署购房合同经过一段时间的选房、看房之后，经纪人会根据房产状况和市场表现给出一个参考价，买家根据参考价和卖方报价确定一个初步的购买价，经纪人会向卖方经纪人发出购房意向书（offer）。则可以签署正式的购房合同。买家需要支付房款的20% 作为首付款。这笔资金会存入第三方监管账户中，Step 6 房屋检查房屋的维修成本是持有美国房产的重要开支之一，如果购买二手房。在签订购房合同之后。一定要请专业的房屋检查机构进行全面检查，并且出具房屋检测报告，如果发现问题可以与卖家协商解决，要求卖家负责维修。买家也可以选择取消房屋交易。Step 7 产权过户调查在签署购房合同大约两周后，美国专业的产权过户机构会进行过户调查。主要调查卖方的产权是否清晰，确认没有问题之后会出具产权过户文件，在美国一般不会出现一房两卖、产权不清晰等情况。Step 8 申请贷款买方向贷款机构提出贷款申请后，第三方评估机构会对房屋进行估价。如果估价低于房屋成交价格，买家可以与卖家协商降低房价或者直接取消合同，如果买家临时申请不到贷款，取消合同是否需要支付违约金。

7.美国买房子，什么时候给房产证

买方将会支付款项(通常是支票或者电汇)2. 卖方与买方签署产权转让书合同，将房间钥匙转交给买方3. 产权公司或者律师、公证人员前去当地的政府办公室登记注册4. 卖方收到扣除了过户费用以及贷款余额等的款项关于在过户当天是由谁来主持，一般来说都是由第三方——产权公司(Title Company)来持有资金，签署产权转让书，全权安排产权的转移。由产权公司全权操作。一般来说产权转移的过程是在一个称作“由律师或是结算代理主持，支付款项签署产权转让书，最后前去政府进行产权登记。完成过户的流程以及审核。签了产权转让书，产权公司或是结算代理便会前去政府部门为买方进行注册。美国实行的是契约登记制度，购房并没有类似我们的房产证，所有的信息都在政府部门进行登记。人们登陆政府网站便可方便得查询到房屋的产权信息；在少数没有政府网站的地区，人们可以去政府办公室进行查询。在政府部门进行注册登记后。