2019年推进房地产相关税收制度立法与改革政策

针对政协提出的《关于盘活低效用地支持实体经济发展的提案》，12月5日，国家税务总局答复政协提案指出，在推进房地产相关税收制度立法与改革过程中，统筹研究房地产交易环节与保有环节的税收政策，发挥税收职能作用，为减少工业用地闲置、服务实体经济转型升级创造良好税收环境。

税务总局：统筹研究房地产交易环节与保有环节的税收政策

税务总局的答复函中指出，土地与劳动力、资本、技术等一样，都是重要的生产要素，土地资源短缺是制约我国经济发展的一个重要因素，促进低效工业用地盘活、支持实体经济发展的建议具有很强的现实意义。

目前，工业用地转让环节主要涉及增值税、企业所得税、土地增值税、契税、印花税等多个税种。各税种的开征目的、税率设计、征税对象和计税依据等都有所不同，聚焦不动产交易行为构成了一个完整的税收体系。无论是工业用地转让还是其他房地产转让，都须按照国家统一的税收政策缴纳相关税收，在转让交易中税收政策的适用并不区分用地类型，不存在按“房地产税收标准”征税的情况。

20世纪80年代后期，由于土地供应计划性不强、成片批租的量比较大，工业用地的土地出让价格偏低、开发利用缺乏科学规划等原因，影响了土地的使用效率和经济可持续发展。出于规范房地产市场交易秩序、合理调节土地增值收益、维护国家权益等考虑，国家对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物的单位和个人征收土地增值税，并根据土地增值额超过扣除项目金额的多少确定适用税率，增值多则多缴税，增值少则少缴税。

另外，土地增值税是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收的，而纳税人转让房地产所取得的收入减除项目金额后的余额，才是增值额。因此土地增值税实行的四级超率累进税率仅为名义税率，纳税人的实际土地增值税税负远低于名义税率。

下一步，税务总局将按照党中央、国务院促进实体经济发展、降低实体经济企业成本的决策部署，深入了解工业用地税收负担的实际情况，认真考虑提案建议，在推进房地产相关税收制度立法与改革过程中，统筹研究房地产交易环节与保有环节的税收政策，发挥税收职能作用，为减少工业用地闲置、服务实体经济转型升级创造良好税收环境。

专家建议应构建“重保有、轻流转”的房地产税制模式

从20世纪90年代初开始，我国的房地产业逐渐成为地方经济发展的支柱产业之一。

近年来，我国采取了一系列税收政策调节房地产发展，主要集中在房地产交易环节。然而，在现行“重交易、轻保有”的房地产税制结构下，交易环节税制复杂、税负较重等问题，使得房地产税收调控没有显现出应有的效果。

一位多年追踪研究相关课题的专家告诉记者，在当前即将实施房地产税改革的时代背景下，可以从以下几个方面改进房地产交易环节的税收政策：

1、实施差别化契税。比如，对于正常的住房需求妥善保障，对高档住宅征收更高的契税，而对普通住宅征收相对较低的契税。对居民的消费性购买给予减免税优惠，对商业地产实行差别化的优惠政策，同时降低租赁业税负等。

2、保障基本的住房需求。对经济适用房给予增值税税率优惠，以土地划拨形式取得土地所有权的，免征契税。对于开发商在开发过程中配套建设经济适用房和廉租房的，免征印花税和城镇土地使用税。在契税优惠方面，建议取消以“家庭”为优惠单位，改由个人名下住房情况结合面积，或者直接依据住房面积作为税率分档，这样让高房价者承担高税负，低房价者承担低税负，符合量能负担原则。

3、加强银税合作提高遵从度。税务机关需与金融部门合作，获取买房人的抵押交易数据，以及，目前人民银行的个人征信系统信息较完善，且直接与个人贷款相关联，自然人如有逃税、骗税、漏税行为的发生可以纳入征信系统，以提高自然人的税法遵从度。

4、完善土地增值税制度。建议将土地增值部分的全部收入计征土地增值税，取消目前房地产交易环节的个人所得税，而用土地增值税取代之，以有效抑制房地产的炒买炒卖行为。

上述专家认为，建立健康的房地产市场，必须将税收的重心由交易环节转移到保有环节，构建“重保有、轻流转”的房地产税制模式。对保有环节课税，使得卖方很难转嫁，较高的保有环节税负会增大房产拥有者的持有成本，迫使一部分持有者放弃多余的房产，这也是有益于提升土地利用效益的。

从立法程序角度看房产税推出时间，理想情况最快在2020年初

“税收征管法制定实施已经20多年了，2001年修订通过的现行税收征管法及其实施细则也已运行十多年了。在这过程中，国内外经济形势发生了很大变化，相应的税收征管实践也发生了很大变化，当前税制改革逐步深入，需要税收征管法律来保驾护航。“税务总局一位相关负责人告诉记者，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中确定了落实税收法定原则，比如目前的个人所得税改革和房地产税立法等等内容，迫切需要在税收征管法中确立。按照《贯彻落实税收法定原则的实施意见》要求，力争在2020年之前，全面落实税收法定原则，这样算下来，税收立法任务很重，时间非常紧迫。因此，需要加快推动修订进程。

东兴证券研究院郑闵钢推算，根据《中华人民共和国立法法》的相关规定和我国的一般立法流程，认为房产税国家层面立法的最早完成时间为2020年，地方细则推出和实际落地预计还需要更长的时间。

草案起草：目前处于这一阶段，草案公布时间预计在2019年上半年。

公开征求意见：30日。

国常会审议：每周召开，程序占用时间可忽略。

全国人大常委会审议：一般三审，根据具体情况可多可少。2月一次，三审完成至少需要6个月时间。

公开征求意见：30日。

专家评审：预计30日左右。

提交全国人大常委会表决，表决通过后公布生效。

总体推算：立法完成最快在2020年年初，这是最理想最顺利的情况。